Taxe Foncière en SCI : Tout savoir sur le calcul, le paiement et les exonérations en 2026

C'est souvent là que le bât blesse. La valeur locative cadastrale n'a rien à voir avec le loyer réel que vous encaissez. C'est un loyer théorique annuel que l'administration estime que votre bien pourrait produire s'il était loué aux conditions « normales » du marché. Le problème ? Ces références datent souvent de 1970 et sont juste actualisées chaque année par des coefficients.

Si vous avez réalisé de gros travaux d'agrandissement ou de confort, cette valeur a probablement été réévaluée suite à votre déclaration, ce qui augmente mécaniquement l'impôt.

Une fois la base définie, on y applique les taux votés par la commune et l'intercommunalité. En 2026, c'est la loterie géographique. Certaines communes calment le jeu après les hausses violentes des dernières années, tandis que d'autres continuent de presser le citron pour compenser la fin de la taxe d'habitation sur les résidences principales.

Impossible de donner un taux unique, mais sachez que d'une ville à l'autre, pour un bien strictement identique, la facture peut varier du simple au double.

Si votre SCI loue un logement vide à titre de résidence principale (Bail loi de 1989), le législateur a verrouillé la porte.

La taxe foncière est une charge non récupérable. Vous ne pouvez pas demander au locataire de la payer. Seule la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis d'imposition, peut être refacturé au locataire (au réel ou via les provisions pour charges). Tout le reste sort de la poche de la SCI.

Ici, nous entrons dans le domaine de la liberté contractuelle. Pour les baux commerciaux, professionnels ou certains baux meublés (hors résidence principale soumise à la loi de 89), tout se négocie.

Si le bail contient une clause expresse stipulant que « le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière », alors vous pouvez refacturer l'intégralité de l'impôt à votre locataire (SCI ou entreprise). C'est un levier puissant pour préserver la marge nette de la SCI.

⚠️ Attention : Sans clause écrite précise dans le bail commercial ou professionnel, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire (la SCI). Le silence du contrat profite toujours au locataire.

C'est l'exonération la plus courante. Qu'il s'agisse d'une construction neuve ou d'une reconstruction, la SCI bénéficie d'une exonération de taxe foncière pendant les deux années suivant l'achèvement des travaux.

Le piège ? L'oubli administratif. Cette exonération n'est pas automatique : vous devez impérativement déposer le formulaire H1 (Maison) ou H2 (Appartement) dans les 90 jours suivant la fin des travaux.

Si votre SCI réalise des travaux importants d'économie d'énergie dans un logement ancien (antérieur à 1989), certaines communes votent une exonération temporaire (souvent 3 ans) de 50 % à 100 % de la part communale de la taxe foncière. Pour cela, le montant des travaux doit généralement dépasser 10 000 € TTC par logement sur l'année précédant la demande.

Votre bien est vide et ne trouve pas de locataire ? Vous pouvez obtenir un dégrèvement, mais les conditions sont draconiennes. La vacance doit être indépendante de votre volonté (le bien est en bon état, proposé au prix du marché, mais ne trouve pas preneur). De plus, elle doit durer au moins 3 mois et concerner la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible de location séparée.

C'est une injustice fréquente, mais c'est la règle. Les particuliers (personnes physiques) bénéficient souvent d'exonérations liées à leur âge (plus de 75 ans) ou à leurs faibles revenus.

En principe, ces avantages sautent en SCI. La personnalité morale de la société fait écran. Une seule exception existe : si les associés occupent eux-mêmes le logement ET qu'ils respectent individuellement les conditions de revenus et d'âge. Si le bien est loué à un tiers, aucune exonération « sociale » ne s'applique, même si les associés sont retraités et modestes.